Kentsel dönüşüm başlarken iki temel yasa çıkarıldı. “Kentsel Yenileme” ve “Deprem Odaklı Dönüşüm”… Şimdi bu iki alanda yapılan çalışmaların büyük bir bölümü mahkemelik.

 

Sizce bu dönüşüm projeleri amacına uygun yapılıyor mu?

Mağdurlardan ve STK’lardan şehirlerin ranta açıldığına yönelik eleştiriler var. Özellikle deprem odaklı dönüşüm konusunda ortaya konan fikir doğruydu. Biz de bu alanda çalışmalar yapıyoruz. Ancak yenileme konusunda tabii eleştiriler var. Öeğin Sulukule’de yapılan dönüşüm… Orada gerçekten bir kültür yok edildi. Burada bir rant yaklaşımı söz konusu. Deprem odaklı dönüşüm ise kaçınılmaz bir şey. Aslına bakarsanız, bu proje hem yatırımcılar için hem de mülk sahipleri için büyük nimetler sunuyor. Fakat bu alanda da başka sorunlar var.

 

Nedir?

Belediyeler ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, deprem odaklı dönüşümde yüzde 20-25’lik bir emsal artışı getirdi. Ben çalıştığım alan olan Kadıköy’ü öek verebilirim. Önceden yangın merpenleri balkonlar dâhil 2.07 bir emsal söz konusuydu. Bakanlık dönüşüm yasası ile birlikte bu emsali yüzde 20’lik artışla 2.48’e çıkarttı. Bunda da balkon ve merpenler hariç tutuldu. Sonuç olarak emsal oranı yüzde 25’e kadar arttı. Bu yüzden bakın Kadıköy’e her yede şantiye, her yerde inşaat kamyonu var. Bu emsal artışı, deprem odaklı dönüşümde bir zorunluluktur. Yatırımcılar, mütehahhitler, Kadıköy gibi değerli yerlerde konut ve inşaat alanını artırmak isterler ki kar edebilsinler. Bu yolla kat sahiplerinin talep ettiği metrekareler de artmış oldu.

 

Peki, burada problem nerede? Bu projenin başlarında bir Fikirtepe tartışması çıkmıştı. Kat sahipleri, Bakanlık ve müteahhitler arasında uzun süre sorun oldu.

Fikirtepe deprem odaklı dönüşümün pilot noktasıydı. Ben, o bölgede ilk ruhsat alan mimarlık şirketiyim. Ancak yasalar başka uygulamalar başka… Fikirtepe’de bir inşaat için dokuz kez proje çizdiğim oldu. Yetki önce Kadıköy Belediyesi’ndeydi. Sonra oradan alınıp İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne verildi. Oradan da alındı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verildi. Sonra iyice çorbaya döndü. Projeyi Büyükşehir onaylıyor, ruhsatı Bakanlık veriyor. Sonra Fikirtepe’de emsali iki katına çıkardılar ancak yüksekliği 80 metreyle sınırladılar. Diyelim bir vatandaşın sekiz katta 100’er metrekarelik dairesi var, doğal olarak yeni binada aynısını istiyor, ancak yükseklik sınırlı. 25 dönüm arsa var, bunun 10 dönümünü alıyorsunuz, bu kez de etrafında terkin var. İnşaat alanı altı dönüme düşüyor. Ancak ruhsat 10 dönüm üzerinden. İşte sorun tam burada. Böyle olunca, ben amiyane tabirle güdük binalar yapmak zorundayım. Oysa bu bölgede ve birçok bölgede güzel mimari öekler ortaya koymak mümkün. 80 metre sınırı maalesef o bölgeyi bir beton yığını haline getirdi. Benim ilk çizdiğim projelerle şimdi yaptığım binalar arasında dağlar kadar fark var. Sonuçta benim bir mimar olarak tatmin olmadığım projeler çıktı ortaya.

 

Bu diğer mimarlık ofisleri için de böyle mi?

Tabi aynı. Şimdi bakın oradaki projelerde, bu kısırlığı aşmak için kimi oval yapılar yaptı, kimi dikdörtgen… Ben merpen gibi eğimli bir proje gerçekleştirdim. Çıkan imar kanunu başka bir şeye izin vermiyor. Şimdi İstanbul’da ve Kadıköy’de bu planlama sorunu yüzünden her yerde bir inşaat görüntüsü var. Bu olası İstanbul depreminde insanların sağ kalması için çok doğru bir karar. İmarda kolaylık sağlanması, harçlardan muaf olması çok doğru… Ancak bu yasanın adı üstünde kentsel dönüşüm. Ama dönüşümün kente bir katkısı yok. Ben Kadıköy’de kentsel dönüşümle ilgili en çok ruhsat alan şirketim ya da ikinciyimdir. Ama dediğim gibi bir mimar olarak mutlu değilim.

 

Peki, bir mimar olarak sizi nasıl bir dönüşüm mutlu ederdi?

Size parsel bazında öek vereyim. Mevcut yasayla diyelim 30 katlı bir bina yapacaksınız. Emsal aynı, yükseklik aynı… Binayı yıkıp yerine bina yapmak zorundasınız. Bir yeşil alan yapamıyorsunuz, sosyal donatı alanı yapamıyorsunuz… Peki, nasıl olacak? Bakın, Kadıköy’de biz dört blok üzerinde bir proje gerçekleştirdik. Bunları yıktık yerine iki blok yaptık. Alta bir koşu yolu yaptık, araya bisiklet yolu yaptık, rekreasyon alanı yaptık. İnsanlara bir yaşam alanı oluşturduk. İşte kentsel dönüşüm budur. Ama benim caddede yaptığım projeler, bina yıkıp bina yapmak şeklinde. Parsel bazında artış yanlış. Bu yolla yapılan dönüşüm hem İstanbul’u hem de Kadıköy’ü katlediyor.

 

Parsel bazında artış yerine ne yapılmalı?

Parsellerin ada bazında artması gerekiyordu. Diyelim dört ada üzerinde dönüşüm yapılacak. Ortadaki ada diğerleriyle paylaştırılır, bir yeşil alan açılır. Ama buradaki hak diğer parsellere emsal transferi yapılır. İnsanlar deprem olduğunda nerede toplanacak? İnsanlar depremde yeşil alan arıyordu, park arıyordu. Biz gidiyorduk Ziverbey’de bir yeşil alanda oturuyorduk. Şimdi orada da bina var.

 

Son üç-dört yıldır artan siyasi kutuplaşmanın temelinde imar projeleri var. Gezi Parkı ile başlayan gerginlik, Üçüncü Köprü, yeni havalimanı… Hepsi de imarla ilgili. Bu sorunlar neden son üç yılda yoğunlaştı?

En büyük problem İstanbul’un bir imar planının olmaması… Bunun için bir tarihte İstanbul Metropoliten Planlama Merkezi kuruldu. Ama sonuç alınamadı. Türkiye’de imarla ilgili yerleşik bir anlayış vardır; imar planı ne için yapılır? Delinmek için. Bütün iktidarlar bunu yaptı. Almanya’da 2015 yılına kadar iki kez imar planı değişmiş. Bizde son 15-20 yılda belki yüzlerce kez… Elimizde bir master planı olsa bu gerginlikleri hiç yaşamazdık. Siz gidip Paris’in, Londra’nın, Prag’ın merkezine bir alışveriş merkezi yapabilir misiniz? Asla… Ama bizde E5’in kenarına, TEM’in kenarına şehrin merkezlerine alışveriş merkezleri kuruluyor. Neden? Master planı yok.

 

Türkiye neden cumhuriyet tarihi boyunca bir imar planı oluşturamadı?

Çünkü sürekli müdahale var. İktidarlar, yerel yönetimler değiştikçe planlar da değişiyor. Şehrin merkezine alışveriş merkezi yaptırdın diyelim. Bari altyapı sorununu çöz, ulaşımı çöz. İnşaat bittikten sonra bunlara sıra geliyor. Oysa tam tersi olmalı. Bütün bu altyapı sorunlarının çözümünün ardından inşaata girişilmeli.

İstanbul’da kentsel savunma alanında birçok STK kuruldu. Karşılarında da dev inşaat projeleri var. Bu STK’lar kentin dokusunun, doğal çevrenin korunmasını istiyor. Sermaye ve halk nasıl uzlaşacak?

Uzlaşma zor. Bu biraz kültürle ilgili… Batı’nın önemli şehirlerinde bir caddeden bir meydana çıkıyorsunuz. Diğer caddeden dönüp başka bir meydana çıkıyorsunuz. Bizim meydanlar oluşturmamız, var olan meydanlara da dokunmamamız gerekiyor. İstanbul’da Taksim dışında başka büyük kent meydanınız yok. Madem kentsel dönüşüm yapıyoruz, emsal transferleriyle biz bu meydan ve yeşil alan sorununu çözebiliriz. Bu sadece bir planlama ve hukuki düzenleme meselesi… Şehrin nefes alması gerekiyor. Hangi iktidar gelirse gelsin fark etmiyor. Boş bulduğumuz yere bina yapıyoruz. Artık temel kanunlar, kaideler deliniyor.

 

Kentsel dönüşümde yaşanan bu sorunların İstanbul’da gelecekte nasıl sonuçları olacak?

İstanbul, tuhaf binalar şehri olmaya doğru ilerliyor. Nüfus artacak, altyapı yetişmeyecek, yeşil alansız, meydansız bir binalar şehri olacağız. Ben anlattığım kademeli emsal artışı ve emsal transferi projesi üzerinde 17 Ağustos depreminin hemen ardından çalışmaya başladım. Bunu bir dosya haline getirdik. Dönemin yetkililerine de ilettik ama sonuç yok. Şimdi dönüşümde sadece depreme odaklandık, ama kente katkısı olacak mimari geliştiremiyoruz. Mevzuat böyle. Bu işten para kazanıyoruz ama bir mimar olarak gerçekten içim acıyor. Yarın tarih bizi de yargılayacak. Tamam, depremde insanlar ölmesin, ama şehir de ölmesin. Maalesef bir fırsat kaçırılıyor.

 

İstanbul’da artık geri dönülmez bir noktada mıyız?

Hayır değiliz. Hâlâ yapacak bir şeyler var. Kadıköy’de dönüşümden geçecek binlerce bina var. Şu ana kadar bunların ancak yüzde 10’ununda dönüşüm gerçekleştirildi. Yapılacak şey çok basit. Parseller birleşecek ve kademeli olarak artacak. Burada problemler çıkabilir. Ancak bu bir planlama sorunu. İyi bir planlamayla üstesinden gelinebilir.

Kentsel dönüşüm yasalarının çıkışıyla, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kuruluşu neredeyse eşzamanlı oldu. Bakanlık kurulunca belediyelerinin yetkilerinin gasp edildiği yönünde eleştiriler oldu. Siz dönüşümle ilgili eleştirilerinizi, önerilerinizi siyasi otoriteye iletmekte sorun yaşıyor musunuz?

Gerçekten bir merkezileşme söz konusu mu? Şimdi emsal artışı ile ilgili çok büyük sorunumuz var. Mayıs 2014’de çıkan bir yasayla mal sahipleri ve müteahhitler arasında problem yaşanıyor. Bu problemlerin daha da büyüyeceğini görüyoruz. Bununla ilgili Bakanlık’tan randevu almaya çalıştık ancak sonuç alamadık. Bir grup mimar ve mühendis olarak heyet oluşturduk, TOKİ’ye gittik. Ama hiçbiriyle çözüm sağlayamadık.

En Çok Okunanlar

İstanbul'un gayrimenkulde...

İstanbul'un gayrimenkulde...

En büyük problem İstanbul’un...

En büyük problem İstanbul’un...

Capital Partners Didim'de...

Capital Partners Didim'de...

Ispartakule'de hangi...

Ispartakule'de hangi...

'Emlak sektörünü döviz artışı...

'Emlak sektörünü döviz artışı...